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不動産所得とは

不動産所得とは、不動産で得た収入から、かかった経費を差し引いたものが不動産所得となります。
不動産所得の経費には管理費や修繕費、租税公課、損害保険料、借入金の利子や減価償却費などがあります。

• 修繕費は、通常の維持管理や修理のために支出した経費のことをいいます。 畳の取替え費用や壁紙クロスの張替え、床やタイルの壊れた部分の修理費などが経費となります。
  資産価値を増加させるための修繕、使用期間を延長させるための改築の費用は経費にはできません。
• 租税公課には　固定資産税、都市計画税、事業税、印紙税、不動産取得税、登録免許税があります。
  所得税や住民税、自宅分にかかる固定資産税等は経費には含まれません。
• 損害保険料とは火災保険などの保険料です。
• 借入金の利子とは不動産の物件を建築したり、購入したりするために借り入れた時の借入金利息です。
• 減価償却費とは建物などを購入したときの金額を、購入した年に費用にするのではなく、耐用年数にわたって償却する費用をいいます。

例えば、1,000万円で購入した建物の耐用年数が20年であれば、毎年50万円づつ経費にしていきます。
そして、20年後に建物の価値はなくなるというものです。
減価償却費は、申告書に記載しなければならないので、ここに関しては税理士に相談した方がいいでしょう。

その他、不動産管理に掛かる交通費やガソリン代、交際費、事務用品費なども経費となります。

損益通算

不動産所得には、損益通算が適用されます。

損益通算とは給与所得と不動産所得など2種類以上の所得があるときに、一つの所得が赤字になった場合、 黒字になっている所得からその赤字分を差し引くことができるというものです。

不動産所得の他に、事業所得、譲渡所得、山林所得にこのシステムが適用されています。

不動産所得である、ワンルームマンションの経営等で赤字を出してしまった時などに給与所得から、 その赤字の分所得金額を減らすことができます。
それによって、所得金額が減り、所得税や住民税が少なくなります。

事業的規模の判定

不動産所得の事業規模についてですが、建物の貸付の場合は独立家屋の貸付5棟以上、 貸間やアパート等の貸付10室以上の場合は事業的規模と考えられます。（5棟10室基準）

事業的規模となった場合、青色申告承認申請書を提出し、複式簿記やパソコンソフトでの会計処理をし、 帳簿と貸借対照表などの書類を確定申告書に添付することにより、青色申告特別控除65万円の適用を受けることができます。

また、マンションの一室を貸すような事業とみなされない場合は、10万円の控除となります。

その他、事業規模であるかどうかにより、計算方法が異なる点があります。

不動産の所得がある方は事業規模についても注意し、損することなく確定申告をしてください。